Инвестиции банков в строительство. Инвестиции в строительство жилой и коммерческой недвижимость. Коммерческие объекты недвижимости

Инвестиционная деятельность – это вложение инвестиций , или инвестирование , и совокупность практических действий по реали­зации инвестиций.

Инвестиционно-строительная сфера – система предприятий и организаций по реализации инвестиций, выполняющая в обще­ственном производстве функцию создания недвижимых основных фондов, необходимых и достаточных для деятельности предпри­ятий всех отраслей экономики страны. Объектами инвестиционной деятельности являются вновь создаваемые и модернизируемые основные фонды и оборотные средства во всех сферах экономики РФ, цен­ные бумаги, целевые денежные вклады, научно-практическая про­дукция, другие объекты собственности, а также имущественные права и права на интеллектуальную собственность.

Товар инвестиционно-строительной сферы – это полностью завершенные строительством и подготовленные к производс­твенному функционированию и оказанию услуг предприятия, здания, сооружения и объекты социального назначения. В отличие от продукции промышленности товар инвестиционно-строи­тельной сферы, как правило, не рассчитан на поиск обезличен­ного покупателя, а создается по заказу в соответствии с заранее определенной моделью (проектом) и в заданном месте, будучи ориентированным на определенного заказчика.

Рыночные (товарные) отношения в инвестиционно-строительной сфере представляют собой отношения субъектов по поводу произ­водства и реализации товара этой сферы. Субъекты (инвесторы и участники)инвестиционно-строительной сферы – это отечественные и зарубежные юридические лица и граждане, имеющие право на участие в ней в качестве собственни­ков (распорядителей) инвестиций или исполнителей заказов.

Инвесторы – субъекты инвестиционной деятельности, осуще­ствляющие вложения собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое исполь­зование. Инвесторы могут выступать в роли вкладчиков, заказчиков, кредиторов, покупате­лей, а также выполнять функции любого другого участника инвестиционно-строительной сферы. Инвесторы вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций.

Участники инвестиционно-строительной сферы – это заказчи­ки, подрядчики, поставщики, банки, страховые общества, проек­тировщики, посредники, научно-консультационные фирмы, иностранные организации, которые по законодательству своей страны имеют право вести предпринимательскую деятельность.

Субъекты инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух или нескольких участников.

Главное действующее лицо в инвестиционно-строительном процессе – предприятие, который принял решение о подготовке производства нового вида продукции.

Таким образом, в инвестиционно-строительном процессе пер­выми формируют взаимоотношения предприятие и инвестор.Предприятие, проведя предварительную работу, подготавливает «инвестиционное предложение» и представляет его потенциаль­ным инвесторам, рассчитывая на получение необходимых средств. Инвестор, как правило, размещает свои средства на конкурсной основе путем проведения инвестиционных конкурсов.

Принятое инвестором решениео финансировании служит необ­ходимым условием для дальнейших работ по разработке инвести­ционного проекта. Именно за счет средств инвестора происходит подготовка технико-экономического обоснования (ТЭО) инвестици­онного проекта, являющегося следующим этапом его разработки. В ТЭО принимаются технические и технологические, архитектур­но-планировочные, градостроительные и строительные решения; решаются вопросы по организации строительства и охране окру­жающей среды; разрабатывается сметно-финансовая документация, которая служит основанием для определения эффективности инвестиционного проекта. Следует, кроме того, рассчитать воз­можные риски и последствия их наступления, наметить пути их снижения.

После заключения договора заказчика с подрядчиком открыва­ется финансирование строительства.

Сущность и источники инвестиций в строительстве. Инвестиции – это денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, креди­ты, любое другое имущество или имущественные права, интеллек­туальные ценности, вкладываемые в объекты предприниматель­ской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.

В зависимости от функционального на­значения , различают капиталообразующие инвестиции (реальные ) и порт­фельные инвестиции.

Инвестирование в создание и воспроизводство основных фон­дов осуществляется в форме капитальных вложений (реальное инвестирование предприятий) .

Портфельными являются инвестиции, вкладываемые в финан­совые активы , в частности, на депозитные счета в банки, в ценные бумаги и т.п.

Формы и состав инвестиций также весьма разнообразны:

Денежные средства и их эквиваленты;

Земля, земельные участки;

Здания, сооружения, машины, оборудование, измеритель­ные и испытательные средства, оснастка и инструмент, любое другое имущество, используемое в производстве или обладающее ликвидностью;

Имущественные права, оцениваемые, как правило, денеж­ным эквивалентом.

Источники инвестиций:

1) собственные финансовые средства (прибыль, накопления, амортизационные отчисления и т.п.), а также иные виды активов и привлеченных средств ;

2) ассигнования из федерального, региональных и местных бюдже­тов , фондов предпринимательской поддержки , предоставляемые в безвозмездной основе;

3) иностранные инвестиции, предоставляемые в форме финан­сового или иного участия в уставном капитале совместных пред­приятий, а также в форме прямых вложений (в денежной форме) международных организаций и финансовых институтов, госу­дарств, предприятий и организаций различных форм собственно­сти и частных лиц;

4) различные формы заемных средств , в том числе кредиты.

Первые три группы источников образуют собственный капитал реципиента. Субъекты, предоставившие по этим каналам средства, как правило, участвуют в доходах от реализации инвестиций на правах долевой собственности. Четвертая группа источников об­разует заемный капитал реципиента.

Инвестиционный проект - это программа решения экономи­ческой проблемы вложения средств в такую бизнес-идею кото­рая приводит к их отдаче, получению дохода, прибыли, соци­альных эффектов. Отрезок времени между началом инвестирова­ния вложения средств \и моментом получения отдачи от этих вложений называют временным лагом .

Виды инвестиционных проектов:

- социальные;

- научно-технические;

- производственно-технологические;

- повышения качества и эффективности работы

- торговые;

- организационные; информационные.

Инвестиционные проекты осуществляются в несколько стадий.

Разработка проекта - это создание модели, образа действий по достижению целей проекта, осуществление расчетов, выбор ва­риантов, обоснование проектных решений. Главное в разработке проекта - подготовка ТЭО яв­ляющегося основным документом для принятия решения об осу­ществлении проекта и выделении инвестиций под этот проект. В дополнение к ТЭО или в его составе разрабатывают бизнес-план проекта, в особенности, если проект носит коммерческий характер.

Реализация проекта - есть его практическое осуществление, превращение проектного образа в конкретную экономическую деятельность.

Обе рассмотренные стадии составляют единое целое согласо­вываются и координируются посредством управления процессом разработки и реализации проекта.

Наряду с указанными стадиями, инвестиционный проект разделя­ется на фазы в зависимости от характера, направления и использова­ния инвестиций, а также от получения отдачи на вложенные средства.

Оптимальным решением вложения собственных средств являются инвестиции в жилищное и коммерческое строительство. Они отличаются высокой ликвидностью и надежностью, при этом объект капиталовложения в дальнейшем переходит в собственность инвестора. Кроме того, существует еще один довод, доказывающий безупречность таких вкладов - возможность приумножения личного капитала за короткий срок в более чем несколько раз.

Основное понятие и преимущества инвестиций в строительство

Одной из форм современного капиталовложения является инвестирование в строящиеся объекты. Оно представляет собой стабильный и высокодоходный вклад свободный денежных средств на продолжительный период времени и при минимальных рисках. При использовании правильной тактики инвестиции от строительных проектов могут принести 100% прибыли. Их принцип действия заключается в следующем правиле: чем выше возможность претерпеть убытки, тем больше будет доход.

Для прироста капиталовложений должна использоваться продуктивная инвестиционная политика, сконцентрированная на жителей с низким и средним уровнем достатка. На сегодняшний день возведение недвижимого имущества коммерческого и некоммерческого типа считается одним из доходных вариантов ведения бизнеса. Это обуславливается тем, что инвестирование в строительные объекты не требуют больших затрат, а время является основой для окупаемости операции.

Среди основных преимуществ вложения в строительство стоит отметить:

1. 100% гарантия повышения капитала. Показатель характеризуется постепенным ростом цен на квартиры и прочую недвижимость, поэтому денежные средства, вложенные в проекты, принесут внушительную прибыль.
2. Исключение обесценивания инвестиций. В настоящее время недвижимость является единственным надежным вариантом сохранить накопления.
3. Высокая безопасность капиталовложений.

Активность строительства в России за последнее десятилетие увеличилось на 217%, при этом снизился уровень возведения незавершенных объектов. Это связано со стремящимся развитием новейших технологий и задействованием их в процессе строительства. Именно поэтому рассматриваемое направление инвестирования набирает популярность среди предпринимателей, как перспективный способ получения высокой прибыли.

Выгодно ли инвестировать в жилищное строительство

Стоимость жилья при сдаче в эксплуатацию, в сравнении с ценой на начальном этапе строительства новостройки увеличивается в 40-70%. Это при условии, что срок возведения дома составляет примерно 12-24 месяца. Цель компании-застройщика привлечь как можно больше покупателей, именно поэтому они устанавливают минимальные цены на квартиры на стадии планирования или при подготовительных работах. Существенную разницу в стоимости недвижимости можно увидеть между строительством жилых массивов и масштабных микрорайонов.

Так как возведение таких комплексов осуществляется поэтапно, то задача девелоперов снизить первоначальную стоимость на квадратные метры. Это поможет привлечь первых клиентов и создать положительное мнение об имидже компании. Из этого следует, что для инвесторов вложение капитала в строительство жилой недвижимости очевидно, ведь инвестируя на начальном этапе возведения объекта, у них есть возможность получить в два раза больше прибыли при введении дома в использование. Однако вкладчикам свойственно беспокоиться о вероятных рисках, среди которых затягивание процесса строительства или полная его остановка по ряду объективных причин.

Чтобы наглядно рассмотреть выгодность инвестирования в жилищное строительство предлагается провести параллель. Так, стоимость каждого квадратного метра жилплощади по мере возведения здания увеличивается в цене на 2-3%. Прибегнув к простой математике можно легко вычислить приблизительный размер доходности от инвестиций. Кроме того, капиталовложения в строительные объекты имеют множество положительных сторон:

• высокую ликвидность и рентабельность;
• множество вариантов для финансирования;
• стабильность инвестиционного процесса (цены на жилье редко падают в цене, особенно в мегаполисах);
• возможность в дальнейшем использовать недвижимость для аренды или перепродажи.

Удачное инвестирование в строительство недвижимости поможет бизнесмену на протяжении длительного периода получать пассивный доход.

Виды строительных инвестиций

Существует несколько разновидностей строительных объектов, в которые можно вложить собственные средства. Среди них есть те, которые отлично подойдут для начинающих предпринимателей, а также для инвесторов с большим опытом и внушительным капиталом. Основными видами инвестирования в строительство являются:

Жилье

Недвижимость жилого типа занимает существенную долю рынка инвестиций, так как почти 50% капиталовложений в РФ направлено на строительство квартир для населения. Уникальность данного вида в том, что процесс возведения домов не прекращается даже при трудных экономических ситуациях. Это обуславливается тем, что правительство России заинтересовано в росте объемов строительства, так как данный показатель положительно влияет на имидж и положение в стране.

С каждым годом спрос на жилье увеличивается с большими темпами, а значит - с ним повышается цена на жилплощадь в новостройке. Инвестиции в строительство недвижимости для проживания имеет ряд задач, среди которых:

• покупка квартиры для улучшения жилищных условий;
• приобретение квадратных метров на этапе планирования с целью перепродажи по более высокой цене;
• вложение в новое жилье для последующей сдачи его в аренду.

Инвесторы должны понимать, что вклад финансовых средств в жилищное строительство является более выгодным решением, чем открытие депозита в банковском учреждении.

Коммерческая недвижимость

Под недвижимостью коммерческого типа подразумеваются объекты, предназначенные для ведения частной деятельности и получения от нее прибыли. К числу таких помещений стоит отнести офисы, склады, производственные цеха, торговые площади и другие. Преимущество коммерческой недвижимости перед жильем заключается в сокращении времени получения дохода. Например, для предпринимателя, вложившегося в открытие магазина, прибыль будет доступна в 2 раза быстрее, чем для вкладчика в квартиру, которая расположена в строящемся жилом комплексе.

К сожалению, инвестирование в помещения коммерческого назначения доступно не для всех жалеющих, так как достаточно высок минимальный объем капиталовложений. Следовательно, у физических лиц есть возможность косвенно принять участие в строительстве таких сооружений. Это можно сделать путем приобретения акций объекта или воспользоваться услугами дилера. Вложить денежные средства напрямую возможно при определенных условиях: заключении договора инвестирования или операции по купле-продаже.

Средний период окупаемости такого вида инвестиций в России составляет не менее 10 лет, при этом показатель годовой прибыли варьируется в пределах 10-12%. Если инвестор имеет в наличии от 10 миллионов рублей, у него есть возможность получить небольшую долю от строительства торгово-развлекательного центра. Однако часто такие ситуации приводят к возникновению конфликтов между собственниками, а значит, при наличии большей суммы свободных средств стоит задуматься о покупке целого этажа или всего здания.

Коттеджи

Инвестиции в строительство коттеджей - это еще один вид капиталовложений, который на сегодняшний день является наиболее результативным способ сбережения и приумножения собственных активов. При этом инвестор, который решил попробовать работать в данном направлении должен учитывать тот факт, что на стадии проектирования и начала строительства ему понадобятся серьезные денежные вливания.

Особенно востребован рынок загородной недвижимости среди жителей больших городов. Следовательно, перед инвестированием предпринимателю рекомендуется рассмотреть в перспективе покупку коттеджей, особняков и вилл, находящихся на этапе заливки фундамента. Кроме того, перед покупкой следует обратить внимание на инфраструктуру, коммуникации и прочие условия, которые необходимы для комфортной жизни современного человека.

Гостиницы

Инвестирование в гостиничный бизнес - редкое явление для российских предпринимателей. Однако полагаясь на статистику зарубежных инвесторов, то денежные средства, вложенные на строительство гостиницы, в среднем окупаются через 3-7 лет. Особенно востребованы престижные отели с хорошим уровнем обслуживания в мегаполисах, где повышенный поток туристов и людей, приезжающих в деловые командировки.

Объекты промышленного значения

Капиталовложение в промышленное строительство подходит для опытных инвесторов, имеющих большой счет в банке и навыки инвестирования в недвижимость. Чаще всего вкладывать деньги в недвижимость промышленного типа предпочитают предприниматели, преследующие определенную цель.

Чтобы разобраться в какой вид недвижимости инвестировать капитал предлагается провести сравнительный анализ, представленный в виде таблицы:

Пошаговая инструкция вложения в строительные проекты

Инвестирование в возводимую недвижимость состоит из нескольких шагов:

1. Сбор стартового капитала.
   Для этого предприниматель должен обзавестись личными денежными средствами, доступными для вложения. Если вкладчик ограничен в материальных ресурсах, ему стоит рассмотреть такие варианты:
   • Покупку комнаты для перепродажи дороже или сдачи в аренду.
   • Приобретение жилплощади в ипотеку.
   • Принятие участия в долевом строительстве.
2. Провести мониторинг состояния рынка недвижимости.
   После выбора варианта покупки квартиры необходимо начать изучение имущественной сферы. Такой процесс может потребовать значительного времени, однако не стоит совершать покупку в спешке. Для этого внимательно ознакомьтесь с каждым объявлением и остановитесь на таких аспектах, как длительность продажи недвижимости и ее месторасположение.
3. Оформление договора.
   Чтобы заключить сделку рекомендуется воспользоваться услугами профессионального юриста. Кроме того, в России принято сначала проводить нотариальное удостоверение соглашения, а после регистрирование его в Едином государственном реестре недвижимости. В этом случае оформить договор купли-продажи может нотариус, а значит, помощь юриста инвестору не понадобится.

Успешные способы заработка

Многие вкладчики хотят знать, как получить доход, который сможет превзойти объем инвестиций. Для этого существует несколько проверенных вариантов капиталовложений для приумножения денежных средств, которые характеризуются надежностью и успешностью:

• Сдача в аренду купленной недвижимости.
  Такой способ будет приносить инвестору стабильную прибыль в течение длительного времени. При этом необходимо учитывать, что такое предложение не является быстрым по окупаемости, однако жилплощадь, в которую были вложены средства, останется в собственности вкладчика.
• Покупка жилья с целью перепродажи.
  Этот вариант подразумевает приобретение квартиры на начальном этапе строительства дома для последующей продажи ее по более высокой стоимости. Несомненно, такая схема является прибыльной и быстро окупаемой, например, минимальный срок возмещения вложенных средств составляет не более 2 лет.
• Принятие участие в коллективном инвестировании.
  Тактика заработка позволяет вкладчику стать одной из сторон инвестиционного проекта, при этом, не покупая его в собственность. Следовательно, он должен быть обладателем пая коллективного инвестиционного фонда, получая от участия хорошую прибыль. Такой способ капиталовложения доступен не во всех регионах страны.

Возможные риски

Любой вид инвестирования несет опасность потери капиталовложений, при этом одни меньше другие больше. Не исключением является инвестирование в строительство. Для снижения уровня рисков существует ряд советов, которые помогут предотвратить потенциальную вероятность попадания на удочку мошенников и других недобросовестных лиц, проворачивающих махинации с недвижимостью. Инвесторы должны знать о существовании наиболее распространенных угроз, среди которых:

1. «Мыльные пузыри».
   Один из обыденных способов афер, который подразумевает нечестное ведение бизнеса и отнятие у инвестора денег. Суть таких рисков заключается в создании фирм-однодневок, которые путем обмана продают вкладчикам несуществующие объекты. Чтобы отвести глаза инвестору, возможна демонстрация строительных работ на местах возведения. Многие мошенники входят в соглашение с юридическими структурами, для придания махинациям реалистичности.
   На самом деле, после того как мошенники добудут нужную сумму переводят денежные средства клиентов на заграничные счета, а сами исчезают без следа. Прежде всего, на что должны обращать внимание вкладчики - это стоимость недвижимости. Слишком низкая цена должна насторожить инвестора и побудить его провести сравнительный анализ с жилплощадью, предлагаемой другими застройщиками неподалеку. Кроме того, для проверки легальности строительных компаний можно изучить их свидетельства в едином реестре, в котором собраны все официальные юридические лица, занимающиеся строительным бизнесом.
2. Разорение застройщика.
   Причинами банкротства строительной компании может стать некачественное управление, недостаток финансов и их неправильное распределение, а также высокие показатели издержек. В случае отсутствия денежных средств для продолжения возведения сооружений в ноль уходит не только застройщик, но и инвесторы. Чтобы избежать таких опасностей вкладчику рекомендуется выбирать среди крупных и опытных девелоперов, которые в качестве гарантии могут предоставить десятки объектов, успешно введенных в эксплуатацию.
3. Срыв сроков сдачи строительного проекта.
   Нарушение планирования деятельности, что в конечном итоге привело к продолжительности строительства, является не самым худшим исходом, однако для начинающих инвесторов может наложить негативный отпечаток. По данным аналитиков, неделя просрочки может привести к сокращению показателя прибыльность на 0,01%.
4. Форс-мажорные и непредвиденные обстоятельства рынка недвижимости.
   Явным признаком непредсказуемости могут стать экономические трудности в стране. Также к числу форс-мажоров можно отнести военные действия, стихийные бедствия и всевозможные промышленные катастрофы. Защитить денежные средства от вышеизложенных рисков можно при помощи страхования.

Подвести итог обзора можно своеобразным анализом представленных видов и вариантов инвестирования. Прежде всего, следует отметить, что инвестирование в строительство недвижимости является эффективным и стабильным способом вложения свободного капитала на долгосрочной основе. Стоит учитывать, что покупка жилья или коммерческих помещений в кредит для частных инвесторов является невыгодным решением, чем, например, крупным компаниям-застройщикам для дальнейшей перепродажи.

Так, высокие проценты и длительный период окупаемости не дадут мелким вкладчикам получить существенную прибыль. Для них существуют жилая недвижимость, которая менее подвержена ценовым колебаниям и всегда имеет спрос.

Многие бизнесмены сделали себе состояние буквально с нуля, при наличии следующих условий: хорошая бизнес-идея, талант, и... инвестиции со стороны.

Почему частный инвестор - это выгодно?

Многие молодые предприниматели озадачены тем, как найти инвестора для строительства. И это не случайно: привлечение частных инвестиций гораздо выгоднее, чем получение кредитов в банках. Во-первых, для строительства требуется большое количество денег, и банк попросту может отказать в кредитовании. А в последнее время банки вообще неохотно выдают кредиты на бизнес-проекты. Во-вторых, процедура кредитования не такая уж быстрая: нужно собрать множество документов, найти поручителей, ждать принятия решения... В-третьих, большая сумма кредита предполагает немалые проценты, которые придется однозначно выплачивать.

Для строительства лучше всего найти частного инвестора. Выгода в том, что возврат денег будет осуществляться из прибыли от проекта. Как правило, частные инвесторы вкладывают деньги на свой страх и риск, если предполагают, что проект окупится. И они готовы в договоре инвестирования предусмотреть пункт, согласно которому если нет прибыли от проекта - то нет и возврата инвестиций.

Но именно потому, что риск бесполезности инвестиций (а особенно в строительство) высок, достаточно проблемно найти инвестора для строительства.

Первым делом нужно рассмотреть в качестве потенциальных инвесторов ближайшее окружение - это родные, друзья и знакомые. Если среди них вы подходящего человека не найдете - то существуют еще друзья друзей, знакомые знакомых и т.д. Возможно, именно посредством личных связей вы сможете найти инвестора.

Плюс такого варианта в том, что вам будет доподлинно известно (скорее всего) финансовое состояние инвестора. Кроме того, даже если вас с инвестором познакомил не очень близкий знакомый, то доверия все равно будет больше, чем в отношениях с инвестором «со сторону». Ну и конечно же таких людей проще убедить.

Если найти инвестора для строительства посредством использования личных связей не удалось, то самое время использовать возможности сети Интернет. Сегодня существует множество специальных сайтов, на которых предприниматели ищут инвесторов. Нужно помнить, что инвесторы сами всегда находятся в поиске хороших идей. У них есть деньги, которые они готовы приумножить. Так почему бы этого не сделать? Поэтому не нужно думать, что в интернете одни мошенники и вы ничего хорошего не найдете. Но ваша идея должна быть действительно хорошей... Об этом поговорим немного ниже.

Во многих городах часто проводятся различные выставки, бизнес-семинары и так далее. Есть возможность, посещая подобны мероприятия, познакомиться с нужными людьми.

Допустим, вы смогли заинтересовать своим проектом одного или даже нескольких инвесторов. Но они могут очень быстро потерять к вам интерес, если ваша идея при ближайшем рассмотрении будет недоработана. Как избежать этого?

Главная ваша цель - убедить человека (чаще всего незнакомого) в том, что необходимо вложить деньги в ваш проект. Привлекательность проекта определяется многими факторами.

Первым делом это тип объекта недвижимости и его местоположение. Узнать, какие объекты привлекательны для инвесторов, можно в интернете, используя различные аналитические ресурсы о недвижимости. Конечно же это нужно делать на самом раннем этапе - этапе зарождения «строительной» идеи. Нужно также разузнать, если ли конкуренты, каковы их плюсы и минусы.

Инвестор будет проверять ваш проект вдоль и поперек, перед тем, как вложиться в него. Поэтому вы должны иметь детальный бизнес-план, где будут изложены все вопросы, интересующие инвестора. Кратко изложим то, что обычно больше всего интересует инвесторов:

1. Суть проекта (данные об объекте недвижимости, который планируется строить);
2. Выводы о востребованности объекта недвижимости, подкрепленные объективными данными;
3. Сведения о конкурентах и ваших преимуществах перед ними;
4. Стоимость проекта;
5. Пути получения прибыли с реализованного проекта;
6. Срок окупаемости;
7. Какая прибыль будет получена инвестором.

Но самое важное - это суметь доказать, что вы готовы придерживаться бизнес-плана. То есть вам важно показать себя как человека, умеющего управлять.

Любой из бизнесов, на разных этапах своего развития требует определённых капиталовложений, поэтому поиск денежных средств, для дальнейшего функционирования того, либо иного предприятия - довольно-таки актуальная тема. Вкладывать денежные средства стало довольно таки прибыльно, если речь идёт о вложении их в недвижимость и иностранную валюту. Но каким же образом можно обеспечить стабильный дополнительный капитал?

Не секрет, что есть такие объекты инвестирования, стоимость которых растёт с ростом инфляции в стране. Что это означает? Это значит, что стоимость определённых финансовых инструментов постоянно увеличивается. К примеру, недвижимость. Стоимость её возрастает пропорционально укреплению иностранной валюты на фоне ослабления национальной. Происходит это потому, что её купля-продажа, зачастую происходит в эквиваленте иностранной валюты. Это очень выгодно, так как подходит для сделок, как на территории страны, так и вне её границ.

Но для того, чтобы продать недвижимость, ею необходимо обладать. Каким образом можно приобрести жильё, либо иной объект недвижимости в личную собственность? Возможно оформить сделку по купле-продаже недвижимости, либо получить её в подарок, по наследству. Ещё одним из вариантов получить ордер на владение недвижимостью - это её строительство. Не только физические, но и юридические лица задаются вопросом необходимости приобретения недвижимости. Зачем она нужна юридическим лицам?

Нужно точно разделить виды недвижимости:

• жилого предназначения (она может быть приобретена для личного использования физическими лицами или юридическими - для корпоративного);
• нежилого предназначения (приобретается юридическими лицами и физическими частными предпринимателями с целью ведения бизнеса).

Что касается строительства, то для его начала и активного продолжения, конечно же, нужен крепкий денежный старт. Это касается любого объекта недвижимости без исключения. Смета каждого объекта строительства тщательно выверяется на предмет скрытых и неучтённых платежей и прибыльности от её эксплуатации. Таким образом, составляется бизнес-план, который и говорит наглядно об эффективности сдачи в эксплуатацию объекта.

Конечно же, если речь идёт о строительстве промышленного объекта либо какого-ещё иного стратегического, то прибыльность от его эксплуатации измеряется в той стоимости благ и прибыли от реализации, которые будут произведены в результате строительства.

Инвесторы для строительства

Многие объекты строительства реализовываются за счёт инвестированных средств. Эта практика приветствуется во всех развитых странах мира и не предусматривает больших внешних и внутренних рисков. Необходимо лишь правильно оформить все договора и сопутствующие документы и заверить их юридически. Многие будущие бизнесмены начинают свои карьеру с фразы: «Ищу инвестора на строительство». Она, конечно же, многообещающа, но не всегда эффективна.

Поиск инвестора для строительства может стать весьма проблематичным, если нет чёткой цели и расчётов экономической эффективности. Объясняется это нежеланием инвестора вкладывать свои денежные средства в сомнительный проект. А для того, чтобы возможные инвесторы заинтересовались данным строительством, необходимо в расширенной форме предоставить всю реальную по нему информацию. Даже некоторые государства привлекают иностранных инвесторов для строительства тех, либо иных стратегических объектов.

Тогда возникает другой вопрос, а где же размещать данную информацию? Где найти инвестора для строительства? Начнём по порядку, каждое государство заинтересовано в развитии того, либо иного вида экономической и социальной деятельности в обществе. Конечно же, перед принятием решения о строительстве, субъект рассчитал целесообразность этого действия. Оценил все риски и заинтересованность местности где будет располагаться объект и отрасли, которую будет обслуживать, в нём. Ничего сложного в этом процессе нет. Отработанная, многими экономистами система последовательных шагов. Поэтому, определить востребованность государством данного объекта строительства реально.

Многие страны имеют свои специфические инвестиционные проекты, к примеру, на строительство социального жилья, строительство объектов малого и среднего бизнеса. Эти проекты нацелены на достижения определённых целей и имеют наивысшую степень гарантированности - государственную. Конечно же, и риски здесь не малые, потому что нестабильная политическая и экономическая ситуации могут привести к заморозке такого рода финансирования.

Также, с целью получения инвестиционного вливания в строительство, целесообразным будет обратиться в инвестиционные фонды с предложением о сотрудничестве. Такого рода контракты могут предусматривать как полное финансирование проекта на разных условиях, но с обоюдной выгодой для сторон, так и частичное. В этом случае, выгода, прибыль от реализации строительного проекта делится пропорционально вложенному в него капиталу. В этом случае тоже присутствуют риски, но подключаются ещё и валютный, и риск прибыльности.

К сожалению, из-за горького опыта прошлых десятилетий, когда существовали строительные «пирамиды», доверие людей, к подобного рода сделкам, весьма пошатнулось.

Как ни странно, многие крупные банки, выступают инвесторами строительства различных объектов. Это может проявляться как в стандартной схеме вложения денег - прямых инвестициях, так и в снижении процента по кредиту, либо предоставление его без процента вообще, лишь только с небольшой комиссией, нос правом участия в прибыли. Любая сделка в отношении инвестирования в строительство, которая не нарушает законные права сторон - имеет право быть. Поэтому, право выбора всегда остаётся. И обширными возможностями в этой отрасли, конечно же, нужно пользоваться.

В настоящее время существует много разных способов для вложения капитала. Инвестиции в строительство – один из таких видов. Такие вложения по праву входят в число самых надежных долгосрочных вложений капитала. На что потенциальным инвесторам стоит обращать свое внимание, как минимизировать риски, поговорим сегодня.

Понятие инвестиций

Инвестиция – это вложение государственных либо частных средств для того чтобы получить доход.

У любого вида инвестиций есть 2 важных критерия: доходность и риск. Они связаны между собой и эта взаимосвязь выглядит следующим образом: чем выше планируемый уровень доходности, тем вероятнее риск убытков.

Виды инвестиций в строительство

Есть несколько видов объектов, в строительство которых можно вложить некоторую сумму финансовых средств. Некоторые из них подходят тем, кто только начал путь инвестора, некоторые для более опытных и финансово обеспеченных людей.

• Жилая ;
• Недвижимость коммерческого типа;
• Коттеджные поселки;
• Гостиницы;
• Промышленные объекты.

Жилая недвижимость

Коммерческие объекты недвижимости: особенности инвестирования

Коммерческая недвижимость – это объекты, которые используются для того чтобы предприниматели могли осуществлять свою деятельность на их территории, а собственник получал прибыль.

Доходность такого вида недвижимости опережает доходность жилой более чем в 2 раза. Но это не главное отличие от вложений в строительство жилья.

Дело в том, что вкладывать деньги в коммерческую недвижимость граждане попросту не могут: слишком высоки суммы для вхождения.

Физические лица могут в данном случае инвестировать косвенным образом, приобретая акции или через компанию – посредника. Прямые инвестиции возможны, только если будет совершена сделка купли-продажи либо заключен договор инвестирования в строительство.

Если город достаточно крупный, то наибольший интерес для инвесторов представляют офисы и торговые помещения. Соответственно предприниматели вносят ежемесячно арендную плату, а собственник помещения получает стабильный доход. В его обязанности входит только поддерживать состояние объектов на должном уровне.

В РФ такой вид инвестиций окупается в течение 9-10 лет, а годовая прибыль составляет процентов 10-12. Минимальная сумма вложений ориентировочно составляет 10 млн. рублей, но это позволит рассчитывать на небольшую часть в бизнес-центре.

Но при таком раскладе часто возникают конфликты интересов между собственниками здания. Если имеются необходимые средства, стоит подумать о покупке этажа целиком, а лучше всего здания.

Инвестиции в офисный тип недвижимости имеют еще одно отличие от других: торговая и складская недвижимость требуют еще большую сумму для вхождения в проект.

Два года назад инвестиции в коммерческую недвижимость в нашей стране сократились на 65-70 %, но в текущем году прогнозируется увеличение вложений в этот сегмент рынка недвижимости, ситуация постепенно стабилизируется.

Коттеджное строительство

В настоящее время строительство коттеджей можно считать одним из самых выгодных способов вложения средств. Но нужно понимать что на старте требуются серьезные вложения.

Жители мегаполисов активно интересуются рынком загородного жилья. Самым перспективным при этом вариантом инвестирования считается покупка коттеджа на стадии фундамента. Перед покупкой нужно обязательно учесть наличие необходимых коммуникаций, уровень инфраструктуры, других показателей комфортной жизни.

Инвестирование в строительство гостиниц

Если верить опыту других стран, гостиница окупается приблизительно за срок 3-7 лет. Это хороший показатель, а кроме того, гостиницы с высоким уровнем сервиса и комфорта пользуются спросом у людей, посещающих крупные города.

Инвестиции в промышленное строительство

Это вариант вложения средств больше подходит для тех инвесторов, которые уже проводили операции с недвижимостью. Для приобретения производственных помещений безусловно нужна определенная цель, просто так их не покупают.

Если же инвестор новичок, то вкладывать деньги в недвижимость производственного типа ему стоит через управляющие компании или паевые .

Сравнительный анализ вариантов вложений

Если анализировать данные из таблицы, становится видно, что самым выгодным для частных инвесторов вариантом является жилищное строительство.То есть приобретение жилья на стадии строительства либо в готовой новостройке, чтобы потом перепродать, либо сдать в аренду.

У этого варианта есть свои положительные и отрицательные стороны.

Плюсы:

• Высокий уровень надежности: жилье практически не теряет в цене;
• Высокая ликвидность и ;
• Как минимум 2 способа использования объекта недвижимости в будущем: можно перепродать или сдать в аренду.

Минусы:

• Формирование спроса за счет большого количества разных факторов;
• Риск заморозки строительства или полного его прекращения.

Но специалисты отмечают, что этот способ инвестирования менее рискован, чем, например, игра на бирже.

Инвестиции в капитальное строительство

Вложения крупных денежных сумм в основной капитал, в возведение и реконструкцию различных объектов относят к так называемым . Такие вложения осуществляют государственные органы либо крупные частные корпорации.

Бюджетные инвестиции направляются на возведение различных социальных объектов, для обновления дотационных предприятий и так далее.

При таком типе инвестирования инвесторы выбираются при проведении торгов, разрабатывается такая схема финансирования, которую контролируют государственные органы, банковские организации, представители общественности. Это гарантирует эффективность расходования финансов.

Обоснование инвестиций в строительстве

Обоснование инвестиций – это предпроектный документ, который проходит экспертизу и утверждается в установленном законом порядке.

В состав этого документа входят следующие разделы:

• Цель вложения средств;
• Экономическая целесообразность инвестирования в конкретный объект;
• Данные, характеризующие объект строительства;
• Обоснование выбора места для возведения объекта;
• Оценка воздействия, которое при строительстве будет оказано на экологию;
• Расчеты ожидаемой эффективности.

А уже на основе этого документа инвестиционного проекта.

Как правильно вложить деньги в строительство: основные шаги

Любому инвестору известно, что вкладывать деньги нужно по четко разработанному плану. Это позволяет увеличить прибыль, а риски, наоборот, свести к минимуму. Рассмотрим основные шаги по последовательному инвестированию в объекты строительства.

Шаг 1. Определиться с застройщиком.

Это важный и необходимый этап. Причем узнать его название явно недостаточно, нужно выяснить, какая у застройщика репутация. По рекомендациям специалистов, инвестировать лучше в те объекты, которые возводит строительная компания, известная в вашем регионе или конкретном городе.

Также нужно учитывать:

• Какие объекты эта компания уже сдавала в эксплуатацию;
• Ознакомиться с отзывами и опытом ее работы;
• С каким банковскими организациями сотрудничает компания;
• Уровень соблюдения застройщиком требований законодательства.

Шаг 2. Выбрать подходящий объект для инвестиций.

На этом этапе важно выяснить:

• Если планируется вложение в некий объект коммерческой недвижимости, должна быть поставлена конечная цель использования объекта;
• Если это инвестиции в сфере жилой недвижимости, нужно анализировать инфраструктуру, близость остановок, школ, детских садов и так далее.

Шаг 3. Переговоры.

Когда инвестор определился с застройщиком и объектом, начинается стадия переговоров.

Важно знать, что законодательство нашего государства не позволяет стать собственником строящегося объекта недвижимости.

Но инвестор может:

• Осуществить регистрацию инвестиционного вклада;
• Заняться оформлением договора долевого участия;
• Осуществить паевой взнос;
• Стать членом строительного кооператива.

Помимо этого, инвестор и застройщик обсуждают, каким образом будут вноситься средства. Это может быть рассрочка, оплата всей стоимости и ряд других вариантов.

Шаг 4. Ознакомление с документацией.

Все соглашения, которые будут заключаться, должны быть основанными на законе и полностью ему соответствовать. Можно даже провести независимую юридическую экспертизу. И экономить на этом не следует, так как под угрозой может стоять безопасность сделки.

Шаг 5. Подписание договора.

Завершающий этап. Прежде чем ставить свою подпись, стоит тщательно изучить все пункты в соглашении.

Инвестор должен уделить внимание следующим моментам:

• Плановой дате завершения строительства;
• Условия, на которых договор можно будет расторгнуть;
• Штрафные санкции, если стороны нарушат договор;
• Форс-мажор.

К заключению сделок по приобретению объектов строительства нужно относиться максимально внимательно и четко соблюдать каждый шаг в процедуре инвестирования.

Как получить прибыль от инвестиций в строительство

Каждого инвестора интересует вопрос: как получить прибыль от осуществленных вложений, желательно еще и превышающую объем финансирования. О нескольких таких вариантах, к тому же самых безопасных и проверенных, поговорим дальше.

Вариант 1. Сдать приобретенный объект в аренду

Во-первых, это стабильный доход на протяжении длительного периода времени. Конечно, срок окупаемости здесь коротким не назовешь, но ведь площадь в любом случае останется в собственности инвестора.